李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
2026年春节刚过，正式开工第二天的2月25日，上海住建委等五部门联合出台“沪七条”楼市新政，重点围绕调整住房限购政策、提高住房公积金贷款支持力度、优化房产税执行等几方面内容，支持刚性和改善性住房需求。这是继去年“8·25”政策后，上海再次出台一揽子楼市政策，也是自去年12月24日北京调整购房政策后，一线城市又一次纾困楼市。
此次上海楼市新政，在调整限购政策方面，均针对非户籍。比如，调减外环内非户籍居民家庭或成年单身人士购房社保或个税缴纳年限，由“满3年”降至“满1年”；社保或个税满3年的非户籍家庭或单身人士可以在外环内增购1套住房等。笔者认为，此举主要在挖掘需求潜力。
目前，上海非户籍常住人群庞大，2024年达983.49万人，占常住人口40%，此外还有大量未缴纳社保或个税的外派上海人员、基础公共服务人员，很多有购房需求。因此，调整限购政策也在情理之中。值得注意的是，相比去年“8·25”新政主要松绑外环外购房限制，此次新政重点是支持外环内购房。特别是，继续鼓励非户籍人群购置二手住房，激活“卖旧买新”的市场循环。
2025年，上海二手住宅成交22.7万套，同比增加4.60%，其中总价300万元以内的房源占比63.9%（2024年为60.4%），这其中一半为总价200万元以下房源，主要集中在外环外。二手住房交易“刚需化”趋势明显，2025年11—12月总价300万元以内房源交易占比升至70%。2025年，上海挂牌出售的二手房源中总价300万以上占到42%，主要集中在外环内。
由此，导致外环内二手房供应与二手房需求的主体存在错位。同时，近年来新房供应开始向外环内倾斜，并呈现改善化、豪宅化趋势，2025年销售的新房套均总价超过1000万（上年为932万），套均面积124.5平方米，比上年增加2.6平方米。2025年，内中环、中外环新房供应比2024年分别提升5.29个百分点和1.50个百分点。
由于二手房“刚需化”趋势加快，使得“买一卖一”的置换链条循环不畅，直接导致新房交易下滑。2025年，上海新房供应525万平方米、成交555万平方米，同比分别减少29.2%、20.9%。因此，此次调整限购重点在激活外环内二手房需求。
此次大幅度调整针对非户籍人群的限购政策，目的就在于进一步激活低住房自有率的非户籍群体的需求，提高二手住房交易规模，带动置换需求的同时，以交易的高景气度稳定二手房价格，这也是提振市场预期和从中长期稳定楼市的关键。这也就不难理解此次新政中，公积金政策力度之大，贷款最高额度从160万元提至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），最高贷款额度可达到324万元。
考虑到总价300万以下的二手住房交易占比达到63.9%，外环外还有近10%的新房交易总价在300万以下。对于很多购房人群来说，公积金贷款完全覆盖购房总价。这一政策在“降门槛、降成本、提预期”方面的综合效应很突出，对于进一步提升二手住房的交易规模，去化外环外新房库存有积极意义。
此次新政中，个人住房房产税执行内容更人性化。有部分购房案例为子女成年后新购住房，且属于其唯一住房，但由于之前上了父母的房产证，也要缴纳房产税，对释放新的需求有一定妨碍，此次新政将这个费用也免除了。总的来看，此次上海楼市新政针对性比较强，着力点在于挖掘需求潜力，将促进新市民的刚需和老市民改善结合起来，促进交易循环。
上海新政对国内一二线热点城市有很大的启示和借鉴意义。近年来，多数城市的二手住房交易活跃，新市民和外来人口为需求主力，但“刚需化”趋势明显。同时，也因为二手房价格回调，交易中位价下沉，使得二手房为主的刚需和新房为主的改善之间循环不畅，导致政策效应短期化、新房交易下行。因此，如何激活非户籍需求，乃楼市企稳的关键。
对于上海来说，基于非户籍购买力、市场预期、政策博弈等综合考虑，新政能否达到预期效应尚待观察。但是，全国2.4亿外来人口占城市常住人口近30%，上海、北京达到40%，珠三角达到近50%，这是未来住房需求的主力。可以确定的是，借助住房政策创新、供给改革（最典型的就是公积金普惠化）、基本面修复等，将非户籍人群住房需求潜力转化为现实，激活市场合理循环，这才是稳定市场的关键。
接下来，各地需要把政策纾困和供给改革结合起来，投资于物和投资于人（住房保障、社保兜底、公共配套、就业优先）结合起来，短期稳定和长期动力培育结合起来，存量消化和增量优化结合起来，因城施策落实到因区施策等，形成系统集成，才能把需求潜力转为现实，这是楼市稳定的长效机制。由此，上海新政具有极强的信号意义。
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